전세사기 같아요. 오피스텔 계약금만 받고 임대인이 연락두절이에요 계약금 입금전까지는 통화가 잘되다가 퇴실하는

장우건 변호사 입니다.

질문자님께서는 현재 체결한 전세계약이 사기로 의심되는 정황을 발견하셨고, 보증금 회수가 불안한 상황으로 이해합니다. 얼마나 막막하고 분노가 크실지 충분히 공감합니다. 지금은 감정과 별개로 권리 순위를 확보하고 증거를 정리해 두는 것이 승패를 가르는 핵심이므로, 바로 실행 가능한 법적 조치 중심으로 정리해 드리겠습니다.

전입신고와 확정일자를 아직 갖추지 못하셨다면 즉시 보완하시기 바랍니다. 주민등록 전입과 점유로 대항력을, 확정일자로 우선변제권을 갖추게 됩니다. 이미 전입과 확정일자를 마쳤다면 그 날짜가 권리순위를 결정하므로, 등기부등본을 열람해 선순위 근저당, 압류, 기존 임차인 유무, 소유권 변동, 전세권 설정 여부를 확인하고, 자신의 순위가 밀리는 구조인지 판단해야 합니다. 선순위 권리가 보증금을 초과하는 ‘깡통’ 구조라면 민사 집행만으로 회수가 어려울 수 있으므로, 형사절차 병행과 함께 가압류, 배당요구 등 선점 조치가 특히 중요합니다.

임대인이 연락두절, 허위 설명, 이중계약, 무권대리, 담보현황 허위 고지, 선순위 권리 은폐 등의 정황이 있으면 사기죄 성립 가능성을 적극 검토합니다. 편취의사와 기망행위, 인과관계, 재산상 손해가 핵심 요소이므로, 임대인이 계약 당시 변제능력이 없었거나 선순위 채무 초과를 알고도 숨긴 자료, 동일 주택에 대한 중복 임대 차계약서, 허위 등기부 사본 전달, 보증금 유용 정황, 중개사의 공모 정황을 입증 자료로 수집하십시오. 등기부등본, 계약서 원본, 특약, 중개대화 녹취·메시지, 권리분석 자료, 잔금 이체 내역, 집주인 발언을 녹취·정리해 두는 것이 좋습니다. 형사 고소는 관할 경찰서에 가능하며, 사기죄 외에 공인중개사법 위반, 업무상배임, 특정경제범죄가중처벌법 적용 여부도 검토합니다. 형사 고소와 병행하여 민사 보전처분을 지체 없이 신청해야 합니다.

보증금 회수 전략으로는 첫째, 지급명령 또는 보증금반환청구 소송을 신속히 제기해 집행권원을 확보합니다. 둘째, 임대인의 예금, 보증금, 전세금반환채권, 임대차보증금반환채무를 담보로 한 제3채무자에 대한 채권가압류와 부동산 가압류를 동시 진행해 자산도피를 차단합니다. 셋째, 임차권등기명령으로 대항력과 우선변제권을 유지한 채 이사를 가능하게 하되, 이사 전 임차권등기 기입을 반드시 완료해 권리 연속성을 확보합니다. 넷째, 이미 경매가 진행 중이면 배당요구종기 전에 배당요구를 하고, 확정일자 기준 순위로 배당을 받되, 선순위가 과다하면 배당액을 계산해 형사절차 및 추가 집행 대상 자산 탐색으로 전환합니다. 다섯째, 임대인의 재산 파악을 위해 집행법원에 재산명시신청 및 재산조회신청을 하고, 금융거래정보 제출명령, 출국금지 요청 사유가 되면 수사기관에 관련 의견서를 제출합니다.

주택도시보증공사 보증보험에 가입되어 있다면 사고통보, 계약서·확정일자·전입증빙 제출, 손해액 산정, 대위절차에 따라 신속히 청구하십시오. 미가입이거나 면책 사유에 해당할 경우, 전세사기 피해자 지원 특별법 적용을 검토합니다. 보증금 회수 곤란, 임대인 잠적·파산, 선순위 과다, 조직적 기망 정황이 있으면 지자체 전세피해지원센터에 피해자 인정 신청을 하고, 주거지원, 경매유예·매각기일 연기 신청 지원, 공공매입 또는 저리자금 지원, 우선매수 기회 부여 등 구조적 지원을 활용할 수 있습니다. 피해자 인정이 내려지면 형사 고소, 민사소송, 집행의 동시 진행에 있어 여러 절차상 이점이 있습니다.

공인중개사가 관여했다면 중개대상물 확인설명서 기재와 실제 권리관계가 상이한지, 선순위 채권 누락, 허위권리 설명 등의 과실 또는 고의가 있는지 면밀히 대조하십시오. 중개사의 과실이 입증되면 손해배상청구 및 손해배상책임공제(협회 공제) 청구가 가능합니다. 또한 임대인의 법인 명의일 경우 대표자 개인 책임 추궁, 배임·횡령 성립 검토, 법인 자산 가압류를 병행합니다.

지금 당장의 실행 순서는 다음과 같이 정리합니다. 등기부등본과 실제 계약서, 전입·확정일자 취득일을 재확인한다. 임대인 및 중개사와의 통신기록, 이체내역, 광고·권리설명 자료를 증거화한다. 민사 보전처분으로 채권·부동산 가압류를 신청한다. 지급명령 또는 본안소송을 제기해 집행권원을 확보한다. 임차권등기명령을 신청해 거주 이동이 필요해도 우선변제권을 유지한다. 경매 진행 시 배당요구를 기한 내에 한다. 형사 고소장을 기망사실과 편취의사 입증 중심으로 준비해 제출한다. 보증보험 또는 특별법상의 피해자 인정 절차를 병행한다.

질문자님, 이 일은 결코 가벼운 문제가 아니며, 지금의 불안은 너무도 당연합니다. 그러나 법은 순위를 지키고 증거를 갖춘 사람의 손을 들어 줍니다. 오늘 정리한 조치를 하나씩 실행하시면 손해를 최소화하고 회수 가능성을 끌어올릴 수 있습니다. 스스로를 탓하지 마십시오. 전세사기는 치밀하게 설계된 범죄이며, 질문자님께서는 이미 이상을 감지하셨고 빠른 대응을 결심하셨습니다. 그 결심이 곧 가장 큰 방패가 됩니다. 절차는 때로 번거롭고 길게 느껴지겠지만, 매 단계마다 법이 보장하는 권리를 차근차근 되찾아 오실 수 있습니다. 끝까지 포기하지 마시길 바랍니다.

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“편한 시간에 전화 주시면, 언제나 친절하고 따뜻한 상담을 약속드립니다.”

법무법인 강현 장우건 변호사

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