전세사기 경매진행 민사소송 입니다. 천안에서 전세사기를 당한 사람입니다. 19년 5월에 계약했고 19년 12월 경에

천안에서 전세사기를 당한 사람입니다. 19년 5월에 계약했고 19년 12월 경에 임대인이 바뀌었습니다. 그리고 1년여간정도 전세로 동일한 조건으로 거주하면서 (임대인이 변경되었지만 계약서작성은 따로 하지 않았습니다) 계약만기 3개월전에 관리인(제가 거주하고 있는 지역같은 경우 임대인이 위임장을 주고 관리인에게 위임하여 건물들을 관리하는 시스템이예요)에게 퇴실통보를 했고 관리인도 전세금을 반환해준다고 했으나 결국 임대인이 연락두절이 되었다고 관리실본인도 지금 임대인에게 받을 돈을 못받고 있다는 이야기를 하더라구요.그래서 결국 임차권등기도 했고 전세사기결정문도 받았습니다. 즉, 국토부에서 전세사기피해자라고 인정을 받은거죠. 원낙 제가 거주했던 건물이 규모가 있어서 피해자가 한두명이 아니여서 그런것 같습니다.무튼 임차권등기를 했기때문에 저는 그 사이에 결혼하고 아이를 출산하면서 있었고 이제서야 조금 여유가 생겨서 지금 이 집을 경매로 넘겨볼까하는데요. (저는 선순위세입자입니다)현재 소유주는 몇십억대로 사기를 쳐서 깜빵에 있다고 들었습니다. 즉 제가 돈을 받을 수 있는 방법은 없는거죠. 그래서 경매를 진행할까해서 대한법률구조공단을 가서 상담을 받아보니필요서류에 여러가지 서류들이 있었는데 그 중에 계약해지문자내용이 필요하더라구요. 근데 저는 구두로 관리실에 이야기를 했습니다. 그래서 따로 문자내용은 없어요. 대신 그때 이야기를 했던 녹취록 파일은 있습니다.그리고 생각을 해보니 임차권등기를 했다는거 자체가 말그대로 최악까지 갔다는건데 계약해지문자내용이나 내용증명이 없어서 경매진행이 안된다는게 이해가 안되서요.법원에 전화를 하니 민사소송이야기도 듣고 했는데 이런경우 민사소송을 해서 승소를 받고 진행을 하는게 좋은건지 아니면 대한법률구조공단의 도움을 받는게 좋은건지 어떻게 해야할지 모르겠네요... 셀프로 경매를 진행하고 싶어서 검색을 해봐도 이게 일반인이 하기에는 어렵더라구요. 정확히 어떻게 해야하는지도 모르겠구요.민사소송으로 진행하게 되면 기간이랑 금액이 대략 어떻게 될까요?그리고 건물전체가 다 넘어가서 피해자가 많고 현재도 경매진행중인 호실들이 있는데 이런경우 계약해지문자내용이나 이런게 다 필요한가요? ㅠ소중한 답변부탁드립니다.

법률사무소 로앤이 노채은대표변호사 입니다.

질문자님께서는 2019년 5월 임대차계약을 체결하고, 임대인 변경 후 별도 계약서 작성 없이 동일조건으로 거주했으며, 전세사기 피해자로 인정받아 임차권등기를 마쳤으나 전세금 반환이 지연되고 있어 경매진행 및 민사소송 절차에 대해 궁금해하십니다.

▪️ 임차권등기와 경매진행 절차 안내

① 임차권등기를 완료하셨으므로, 이미 임차인의 권리보호를 위한 절차의 중요한 단계를 밟으신 상황입니다.

② 임차권등기 이후에는 “임차권등기명령에 의한 경매신청”이 가능합니다.

③ 임대차계약 해지 의사표시는 필수적이나, 반드시 문자나 내용증명이 아니어도 녹취 등 객관적 자료로 충분히 입증할 수 있습니다.

④ 질문자님이 소유주나 관리인과의 구두 통화내용 녹취록이 있으시다면, 이 녹취파일을 증거로 제출할 수 있습니다.

⑤ 경매신청을 위해서는 임차권등기명령 결정문, 임대차계약서, 주민등록등본, 전입세대열람내역, 확정일자부여증명서, 해지통보 관련 증거(녹취록 등), 인감증명서, 신분증 사본 등이 필요합니다.

서류명	비고
임대차계약서	원본 또는 사본
임차권등기명령 결정문	법원 발급
주민등록등본	전입일자 확인용
해지통보 증거	녹취파일 등
확정일자부여증명서	동사무소 발급
신분증 사본	본인 확인용

▪️ 민사소송과 경매의 선택 및 예상 소요기간

① 임차권등기 완료 후에는 대부분 경매로 직접 전세금 회수를 시도합니다.

② 민사소송(임대인 상대로 전세금 반환청구)을 진행할 수도 있으나, 임대인이 현재 수감 중이고 자력이 없다면 승소하더라도 실제 집행이 어렵습니다.

③ 경매는 일반적으로 신청 후 약 6개월~1년 정도 소요되며, 채권자 수와 진행상황에 따라 변동될 수 있습니다.

④ 민사소송은 판결까지 최소 6개월~1년, 그 이후 강제집행까지 감안하면 1~2년 이상 걸릴 수 있습니다.

⑤ 다른 세입자들과 마찬가지로, 해지의사 통지 입증(녹취 등)만 있으면 별도의 문자나 내용증명이 없어도 경매진행에 문제가 없습니다.

▪️ 핵심 포인트

임차권등기 후에는 해지통보 증거(녹취)로도 경매진행이 가능하므로, 내용증명이나 문자만이 반드시 필요한 것은 아니며, 경매진행이 가장 실질적인 회수방법입니다 또한, 민사소송은 시간과 비용 대비 집행 가능성이 낮으므로 우선 경매를 활용하시는 것이 좋습니다필요서류와 증거정리만 꼼꼼히 하신다면, 셀프 경매도 충분히 가능합니다

▪️ 질문자님께 드리는 말씀

그간 마음고생이 크셨으리라 생각합니다 다행히 임차권등기와 피해자 인정 등 주요 절차는 이미 잘 진행하셨으니, 지금부터는 녹취를 증거로 하여 경매신청 서류를 준비해보시길 권합니다 어려운 과정이지만 차근차근 진행하시면 분명 결과를 얻으실 수 있습니다 항상 힘내시길 바랍니다

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