공기업이 원고 ㅡ 명도 소송 궁금증. 안녕하세요. 원고 서울sh도시개발공사에서,상속인인, 본인에게 양도 소송장이 왔습니다.(원고 : 법무법인 의뢰함)망인께서

주선민 변호사 입니다

질문자님께서는 공기업이 원고가 되어 제기한 명도소송의 구조와 대응 방법을 알고 싶으신 것으로 이해합니다. 공기업이 상대라고 해서 법리가 달라지지는 않으나, 공익사업 여부, 계약의 해지 절차 준수, 보상 및 이주대책과 연동된 특수 규정이 얽혀 있는 경우가 많아 초기에 쟁점을 정확히 짚는 것이 승패를 가릅니다.

우선, 현재 점유의 법적 근거를 명확히 하셔야 합니다. 임대차라면 기간 만료 또는 해지 사유의 존부, 적법한 해지통지 및 상당한 기간 부여가 있었는지, 묵시적 갱신이 성립했는지, 상가건물임대차보호법 또는 주택임대차보호법의 갱신요구권 및 계약갱신 거절사유가 충족되는지를 따져야 합니다. 해지 사유가 미흡하거나 통지 절차가 흠결이면 명도청구는 기각 또는 각하될 수 있습니다. 무단점유가 아니라면 보증금 반환과 동시이행항변이 핵심입니다. 임대인인 공기업이 보증금 전액을 공탁하거나 실제 반환하지 않은 경우, 민법 제536조에 따라 “명도는 보증금 반환과 동시”라는 항변을 분명히 하여 집행을 지연시키거나 기각의 여지를 만드셔야 합니다. 연체차임이 있다면 보증금과의 상계 가능성을 수치로 특정하여 항변 구조를 갖추는 것이 유리합니다.

점유가 공사·개선에 따른 유치권을 전제로 한다면, 공기업 소유 부동산에 대해 유치권 성립 요건인 공사대금, 목적물과의 견련성, 점유의 계속성을 자료로 입증해야 합니다. 다만 공공건물·국공유재산의 관리 관계에서는 유치권이 제한되거나 배척되는 판례 흐름도 있으므로, 공사발주 주체, 계약상 발주·하도 여부, 목적물 귀속을 정밀히 검토해야 합니다. 무허가 건축물이나 공공용지 점유의 경우라면 소유권에 기한 명도 외에도 점유이전금지가처분, 철거청구와 병합되는 경향이 있어, 점유보전·임시지위가처분으로 버팀목을 세울 필요가 있습니다.

공기업이 추진하는 공익사업과 연계된 명도라면, 토지보상법 절차 준수 여부를 따져야 합니다. 사업인정, 수용재결, 보상금 지급 또는 공탁, 인도명령 절차가 순차적으로 진행되었는지, 생활대책·이주대책 대상자 선정 및 주거이전비·이사비 등의 보상이 적법히 산정·제공되었는지를 확인하고, 누락·과소 산정 시 보상증액청구와 명도 사건의 동시이행 항변을 결합하는 전략이 필요합니다. 수용재결 전 단순 민사 명도소송이라면, 공기업의 소유권·점유권원 입증이 미흡하면 방어 여지가 큽니다. 반대로 재결 후 인도명령 단계에서 다투려면 집행정지 요건이 엄격하므로, 재결 취소소송과 집행정지를 병행하되 보상공탁의 하자(대상 특정 오류, 금액 과소, 공탁조건 위법)를 구체적으로 지적하는 방식이 효과적입니다.

증거는 간명하되 치밀하게 준비해야 합니다. 임대차계약서, 갱신 요구 및 해지 통지에 관한 내용증명, 차임 지급 내역, 보증금 잔액 산정표, 확정일자·전입 또는 사업자등록을 통한 대항력 요건, 공사계약·세금계산서·사진 등 유치권 관련 자료, 보상협의서·재결서·평가서·이주대책 통지 등 공익사업 자료를 일자순으로 정리하십시오. 소장 접수 전이라면 점유이전금지가처분을 선제적으로 신청하여 분쟁 중 점유가 제3자에게 넘어가는 것을 막는 것이 안전합니다. 소장 송달 후에는 답변서에서 동시이행항변, 해지절차 하자, 권리남용, 보상절차 흠결을 명확한 항변 구조로 배치하고, 필요한 경우 조정기일에서 이사비·명도기한·보증금 지급시기 등을 판결에 준하는 조정조서로 확정받는 방안을 고려할 수 있습니다. 조정은 법률상 권리의 포기와 교환이라는 성격을 갖기 때문에, 보증금 지급기일을 명도일 이전으로 두거나 에스크로·공탁을 조건으로 하는 문구를 필수로 삽입하는 것이 실무상 안전합니다.

판결 및 집행 단계에서는 강제집행정지를 노리기보다, 집행비용 및 유체동산 처리로 인한 손실을 줄이는 방향의 조건부 인도를 도모하는 것이 현실적일 수 있습니다. 다만 보증금 또는 보상금이 확정되지 않은 상태에서의 자진명도는 불리하므로, 금액·지급기일·지급방식이 문서로 확정되기 전 명도는 피하시는 것이 좋습니다. 또한 공기업 상대의 분쟁에서는 정보공개청구를 통해 내부 기준, 보상 산정 근거, 입찰·계약 자료를 확보하여 절차적 하자를 구체화하면 주장을 단단히 만들 수 있습니다.

정리하면, 질문자님은 공기업의 청구원인과 절차 준수 여부를 정확히 짚고, 임대차라면 동시이행항변과 갱신·해지 요건을, 공익사업이라면 보상·재결의 하자를 중심으로 방어 포인트를 구성하셔야 합니다. 필요한 가처분으로 점유를 보전하고, 증거를 일자별로 정리하여 답변서에서 항변 체계를 단단히 세우면 승산이 생깁니다. 구체적 사실관계를 알려주시면 쟁점별로 서식 문구와 증거목록 구성을 도와드릴 수 있습니다.

어려운 상황에서도 끝까지 권리를 지켜내고자 하는 마음이 얼마나 지치고 외로울지 짐작합니다. 상대가 공기업이라고 해서 질문자께서 위축될 필요는 전혀 없습니다. 법은 절차와 증거를 따르고, 그 흐름을 정확히 잡아내면 결과는 달라집니다. 지금 느끼실 막막함을 법리와 체계적인 준비로 차근차근 걷어내 보겠습니다. 오늘의 불안이 내일의 전략으로 바뀌도록, 질문자님은 자신이 가진 정당한 권리를 믿고 한 걸음만 흔들림 없이 내딛으시길 바랍니다. 저는 질문자님의 편에서 끝까지 세밀하게 살피고자 합니다.

....법무법인 강현 주선민 변호사

전화상담 1644-8945

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